Se ha venido escuchando diversos comentarios al respecto de ésta Ley, en cuanto a sus condiciones, obligaciones, causales de desalojo, exoneraciones, etc. Así como diversas declaraciones políticas que determinaban en diferentes momentos, que la aplicación de ésta nueva ley beneficiaría desde 25,000 hasta 40,000 familias peruanas, quienes tendrían acceso una vivienda propia. El caso es que mientras no se publique la reglamentación correspondiente, lo que podemos hacer hasta el momento es analizar su alcance.

Básicamente, es un sistema especial para promover el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, bajo un contexto legal de protección a la personas y empresas que deseen alquilar un inmueble; y además fomentar la inversión en la construcción de inmuebles con el mismo destino. Esta ley origina 3 condiciones en el arrendamiento de inmueble destinados a Vivienda:

1. Que sean destinados solamente a Vivienda (conocido como alquiler casa-habitación)
2. Que posibiliten la Opción de Compra  y,
3. Que permitan la adaptación Financiera (Leasing)

Para otorgar validez a ésta gestión, básicamente se determina el uso obligatorio de 3 tipos de formularios, los cuales deberán ser registrados ante el Notario Público ó Juez de Paz Letrado de la jurisdicción, con facultades debidamente definidas por el presente D.L., dichos formatos son:

• FUA = Formulario Unico de Arrendamiento de inmueble destinado a Vivienda
• FUAO = Formulario Unico de Arrendamiento con Opción de compra de inmueble destinado a Vivienda
• FUAL = Formulario Unico de Arrendamiento-Financiero (Leasing) de inmueble destinado a Vivienda

A continuación explicaremos su significado:

> Para la 1ra. condición: Inmueble destinados solamente a Vivienda, el Arrendador cede temporalmente al Arrendatario el uso de un inmueble, por el plazo mínimo de 1 año, por una renta acordada, se utilizará el FUA y tiene que ser inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda “RAV”.

> Para la 2da. condición: Inmueble con Opción de Compra, denominado alquiler-venta, el Arrendador cede temporalmente (por un plazo establecido) al Arrendatario el uso de un inmueble, al final del cual puede ejercer la Opción de Compra del mismo. Se debe utilizar el FUAO, en el que debe establecerse el precio de la compra del inmueble, éste documento deberá quedar inscrito ante SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros Públicos).

Esta 2da.condición debe observarse con más detenimiento; los pagos durante el plazo de arrendamiento no constituyen pagos a cuenta del inmueble, sirven para observar el comportamiento en cuanto la seriedad de los pagos mensuales; permite prórroga al plazo establecido, dichos pagos mensuales se regirán bajo un cronograma que incluirán la cuota mensual más pagos complementarios (mantenimiento, agua, seguros, etc.) finalmente después de cumplir en forma correcta el plazo y los pagos acordados, debe recién pagar el precio de compra del inmueble (intervención financiera) emitiéndose la correspondiente minuta.

En el supuesto que no se cumpliese con todo lo mencionado, es claro que pierde la opción de compra, por lo tanto el inquilino tiene la obligación de devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, sin esperar ninguna reposición ó devolución dineraria.

Cuando se trate de Vivienda Única, puede estar bajo la cobertura del crédito estatal, en cuanto a los programas de Crédito Mi Vivienda–Techo Propio, previa calificación y cumplimiento de todos sus requisitos, logrará recibir el Bono de Buen Pagador (BBP) ó Bono Familiar Habitacional (BFH) que a la fecha, considerando el valor menor de inmueble aprox.US$.20,000 el BBP será US$.5,300; pero en el caso del valor máximo de inmueble aprox.US$.60,000 el BBP será US$.3,900. Hasta éste punto, continuará siempre la intervención notarial que procederá a bloquear la Partida Registral y elevar a Escritura Pública para inscripción ante SUNARP. Si decidiera ejercer la opción de compra antes de un próximo vencimiento de plazo establecido, se agregará al valor compra, las cuotas mensuales pendientes de pago.

Para la 3ra. condición: Arrendamiento-financiero (Leasing), interviene directamente un Arrendador Financiero regulado por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS); el inmueble pasará a ser propiedad de la entidad financiera elegida, éste acuerdo debe suscribirse mediante el FUAL en el cual quedará determinado el precio de compra del inmueble, también puede incluir cuentas complementarias, intereses etc., deberá ser inscrito ante SUNARP y también puede ser financiado por el crédito estatal, con todas las características de cualquier crédito hipotecario, salvo la aplicación del BBP ó BFH, que permitirá cuotas mensuales más bajas.

Igual que el caso precisado, el cumplimiento en las fechas de pagos, debidamente abonados a la cuenta del Arrendador Financiero y la comunicación final del último abono, dará como resultado la elevación a Escritura Pública y su inscripción ante SUNARP. En forma idéntica a la anterior, si decide comprarlo antes de la fecha determinada, deberá cancelar las cuotas por vencer.

Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).- Es el registro donde quedarán anotados todos los formatos FUA, FUAO y FUAL remitidos por los Notarios ó Jueces, y será administrado por el Fondo Mi Vivienda (FMV). Se encargará de hacer una selección ó resúmen de las diversas resoluciones judiciales referidas a los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo. Toda ésta información es de carácter público y podrá ser utilizada por las diversas empresas financieras para evaluar y verificar futuros solicitantes de crédito hipotecario ó Arrendadores-Arrendatarios.

Abonos o Pagos.-  El Arrendador debe señalar una cta. de abono (n°, tipo, moneda) en alguna empresa financiera. El importe establecido, en cuanto a los pagos del inicio representarán la Garantía por Daños posibles al inmueble, los siguientes pagos estarán constituídos por la renta mensual más gastos complementarios: agua, seguros,etc. ; además otros importes que se acuerden. La Garantía depositada, al finalizar el plazo de arrendamiento, se utilizará para restaurar presumibles daños al inmueble ó para el pago de alguna deuda pendiente, si quedara alguna diferencia se devolverá al Arrendador, sin intereses, contra la devolución del inmueble.

Desalojo.- Es aplicable a cualquiera de las 3 condiciones de arrendamiento que hemos revisado, el Arrendador ó dueño del inmueble mediante el Proceso Único de Ejecución de Desalojo, puede iniciar el modo de recuperarlo, si al término del contrato no se cumple en forma equilibrada los acuerdos firmados, es decir si se presentan los siguientes motivos: cuando finalize el contrato; cuando exista algún acuerdo entre ambas partes; en el momento que incumpla el pago de la renta ó cuota durante 2 meses consecutivos; no cumpla con pagar los importes complementarios durante 6 meses consecutivos ó le dé un uso distinto a la vivienda.

El proceso antes anotado, se efectuará ante el Juez de Paz Letrado ó el Juzgado que lo represente en la jurisdicción del inmueble. El Juez notificará, a lo cual el Arrendatario tiene 5 días hábiles para allanarse ó presentar pruebas de que no procede el desalojo. Vencido dicho plazo, el Juez debe sentenciar, si lo declara fundado, cursará oficio a la Policia Nacional del Peru, para que en el transcurso de 3 días hábiles ejecute el desalojo.

El Arrendatario tiene derecho a apelar la Sentencia, dispone de 3 días hábiles para cursarla, concedida dicha apelación se llevará el expediente al Juez en el lapso de 2 días hábiles. El Juez tiene 3 día hábiles para admitir ó nó la apelación; en el caso de admitirla tiene nuevamente 3 días hábiles para comunicar su decisión. Finalmente si procede el desalojo todos los gastos por costas serán asumidos por el Arrendatario. La Resolución de Desalojo debe quedar inscrita en el RAV, en el plazo de 3 días hábiles.

Régimen Tributario Especial.- Las personas jurídicas (empresas) en su calidad de contribuyentes que se encuentren consideradas dentro de los siguientes CIIUS-revisión 3:  4520 (construcción de edificios), 6591 (arrendamiento financiero) y 7010 (actividades inmobiliarias) que brinden su actividad adecuada a las 3 condiciones ya detalladas, dispondrán de 3 años exonerados del Impuesto General a las ventas (IGV) para lo cual Sunat dictará reglamentación adicional. Así también las empresas financieras que propongan inmuebles bajo el ámbito leasing-inmobiliario, no tienen la obligación de registrarlos como activos fijos.

Esperamos que el análisis anotado, ayude al entendimiento del D.L.1177, estamos a la espera de la reglamentación pertinente, pues entre otros, no se sabe si existirá algún parámetro a los intereses que aplicarán las entidades financieras en el momento de su intervención , además solo aparece exoneración para las empresas constructoras, quizás se considere alguna exoneración para las personas naturales: Arrendador ó Arrendatario respectivamente.

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