Inmobiliaria

¿Qué es una declaratoria de fábrica?

Es sabido que a lo largo del tiempo ha existido y sigue existiendo mucha informalidad en lo que se refiere a la construcción de casas-habitación dentro del territorio Peruano; siendo algo muy común la auto-construcción solamente asesorado por un maestro de obra, corriendo el riesgo de sufrir alguna emergencia por no acudir a los profesionales de la construcción.

Contemplando ésta realidad las autoridades competentes, han ido creando y modificando disposiciones necesarias para que los propietarios de inmuebles puedan adecuarse a la formalización, una de ellas es la Declaratoria de Fábrica. Aunque éste nombre: "Declaratoria de Fábrica", confunde a gran cantidad de propietarios, por el término “Fábrica” que aparenta referirse a construcción para empresas, oficinas, etc.

A continuación aclaramos su significado: la Declaratoria de Fábrica es el trámite que se realiza ante el Registro de Predios que corresponda según la ubicación, para que se efectúe la inscripción de “todo tipo de construcción o edificación”, quedando registradas cada una de las características y condiciones que se ha desarrollado en la obra, logrando un reconocimiento legal a lo construido.

Obtener una Declaratoria de fábrica correctamente inscrita, le otorga los siguientes beneficios:

  • Tener una propiedad saneada, que será totalmente confiable para terceros.
  • Valorización actualizada.
  • Seguridad para los interesados en negociar su compra.
  • En orden, para el caso de anticipo de legítima.
  • Aceptada en caso de gestión trámite bancario.
  • Permite realizar independizaciones, originando unidades inmobiliarias.

Pero como mencionamos al inicio, existen muchas construcciones concluidas en diferentes fechas, por lo cual se ha venido complicando la gestión correspondiente. Por dicho motivo y a fin de simplificarlo han determinado “cortes” en dichos períodos, respaldado por la Ley respectiva, que va como listamos a continuación:

  • Si la edificación se construyó sin licencia hasta el 20 de julio de 1999, se debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) y acogerse a la Ley 27157. Los requisitos básicos son:

- Planos de ubicación, de distribución por plantas.

- Informe técnico de verificación.

- DNI del propietario.

- Certificado de parámetros.

- Formulario registral número 1 de la Ley 27157.

Todo debe estar firmado por un verificador de la Sunarp (ingeniero civil o arquitecto); además, se presenta un formulario de solicitud de inscripción de título debidamente llenado y pago derecho registrales.

  • Las construcciones culminadas después del 20 de julio de 1999, en principio deben realizar ante la municipalidad respectiva, la regularización de licencia de edificación, según la Ley 29090. Una vez aprobada, se solicita la Conformidad de obra, luego se presentan a la oficina Sunarp:

- DNI del propietario.

- Planos de ubicación y de distribución por plantas autorizados por un ingeniero civil o arquitecto (no necesariamente verificador de la Sunarp) y sellados por la municipalidad.

- Documento de conformidad de obra.

- El formulario de solicitud de inscripción de título debidamente llenado y pago derechos registrales.

Adicionalmente cuando ya tenga una Declaratoria de Fabrica inscrita, se recomienda hacer gestión agregada (es simple) declarando las modificaciones o ampliaciones que hubiese realizado posteriormente, previa aprobación de la municipalidad, esto mantendrá su propiedad actualizada. Es fácil entender que realizar éste trámite es importante a nivel general para todos los propietarios de inmuebles, por lo que le recomendamos encarguen su gestión a personas entendidas y de su confianza.

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