Se sabe que la compra de inmuebles ya sea un terreno, casa-habitación o departamento, representan una muy buena inversión, pues aparte de mantener el valor invertido, éste se irá incrementando gradualmente pues cada año se establece nuevo valor arancelario y comercial.

Además es necesario se vaya familiarizando con los diferentes términos elementales que intervienen en éstas operaciones de negocios inmobiliarios para evitar las distintas modalidades de fraude ó estafa, pues en ésta particularidad de compra muchas veces interviene el ahorro familiar.

Para convertirse en propietario, de un terreno, una casa-habitación ó un departamento, debidamente saneado en relación a los tributos y permanecer con la tranquilidad de que no tiene ninguna deuda, se aconseja cumplir con lo siguiente:

1.- Pagar el impuesto de ALCABALA.-

Es un impuesto que grava, carga ó se impone a las transferencias de propiedad en bienes inmuebles rústicos, urbanos, a título oneroso (documento con nombre que conlleva fuerza ejecutiva), a título gratuito y las diversas formas ó modalidades, incluída la venta con reserva de dominio (que mantiene la propiedad vendida hasta que se le cancele el precio).

Es de ejecución inmediata, porque se origina de manera súbita al efectuarse el negocio legal que es la transferencia de propiedad de un bien inmueble. La obligación del pago de éste impuesto municipal queda a cargo únicamente del COMPRADOR y debe cancelarse al contado, aunque el bien inmueble se pague en partes.

El plazo de pago de éste impuesto, es hasta el último día hábil del mes siguiente contado desde la fecha de la transferencia; si éste último día fuera feriado ó inhábil, se tomará el siguiente. De no cumplir con el plazo anotado, se empezará a calcular los intereses moratorios y/o multas respectivas y además no podrá realizar el principal trámite que es la inscripción ante los Registros Pùblicos (SUNARP) que es a su vez elemento de seguridad jurídica, para dejar saneada su compra y hacer valer el derecho de propiedad ante terceros.

El pago de éste tributo representa ingreso para la Municipalidad a la que pertenece el bien inmueble, pero a partir de la Ley 27616 (01-ene-2002) estos pagos deben realizarse solamente en las Municipalidades Provinciales, por ejemplo en la Provincia de Lima, se efectúa en las diferentes oficinas del Servicio de Administración Tributaria “SAT” (Municipalidad Metropolitana de Lima) incluso en algunas Notarìas afiliadas al SAT. Así mismo a nivel nacional se encuentran oficinas del SAT en diferentes provincias, como por ejemplo en el Sat-Ica (en la provincia de Ica).

Cálculo del impuesto de Alcabala:

Es el primordial impuesto que se debe pagar, por lo cual debemos tener conocimiento del valor actual de la UIT (Unidad Impositiva Tributaria) = S/- 4,200.-

De acuerdo a Ley, se encuentran inafectas ó exoneradas las primeras 10UIT = S/.42,000.- del valor determinado del inmueble, éste importe no puede ser menor al valor de autoavalúo. A ésta suma que se establece, se le aplica el 3%. A continuación un ejemplo para calcular el monto a pagar por alcabala:

• Valor de compra de un inmueble: S/.166,135.00
• Deducciòn 10UIT (importe inafecto): S/.(42,000.00)
• Base imponible (importe afecto): S/.124,135.00
• Impuesto Alcabala por pagar (3%): S/.3,724.05

Para los casos de compra inmueble de estreno ó 1ra. venta, hay otras consideraciones que detallar en cuanto el pago de alcabala:

A.- En las primeras ventas de inmuebles que realizan las Empresa Constructoras para efectos del pago de Alcabala, siempre a cargo del Comprador, la alcabala se encontrará exonerada en cuanto al valor de adquisición del bien inmueble; pero se deberá revisar el Valor del terreno que aparece en el Autoavalúo (PU ), mayormente dicho importe resultará también exonerado, por lo cual no tendría que pagar impuesto de alcabala, pero puede darse alguna excepción y determinarse un importe reducido del impuesto de alcabala.

B.- En las primeras ventas de inmuebles construídos totalmente por personas naturales, que en forma habitual venden por lo menos dos inmuebles dentro del período de doce meses; en éste caso el pago de alcabala procede en forma idéntica que la anterior. Para todos los casos restantes se procederá con el pago de alcabala como se ha explicado.

2.- Pagar IMPUESTOS MUNICIPALES :

Qué son el impuesto predial y los arbitrios municipales?

a) IMPUESTO PREDIAL.- Es el impuesto que se aplica al valor total del bien inmueble, esto significa a la suma del valor del terreno; más valor de la(s) construcción(es): varios pisos ó niveles; más valor de otras instalaciones (cerco, piscina, etc.) cuyo importe se llama TOTAL AUTOVALUO; lo paga el propietario en forma anual y a partir del 01-Enero de cada año. Puede darse el caso de que el propietario tuviera varios bienes inmuebles (casas, terrenos..etc) se hará la sumatoria. El porcentaje ó tasa de éste impuesto es gradual y creciente, debiendo ser aplicado sobre dicho valor total (Autoavalúo) por tramos ó alícuotas (proporciones), de acuerdo a la siguiente escala:

• Valor hasta 15UIT = 0.2%
• Valor mayor a 15UIT y hasta 60UIT = 0.6%
• Valor mayor de 60UIT = 1%

Hay obligación de declarar ó presentarse ante la Municipalidad del distrito dentro de los plazos establecidos, llevando los documentos referentes a la compra, de lo contrario estará afecto a Multa Tributaria.

b) ARBITRIOS.- Es la tasa ó tributo que los propietarios de un bien inmueble pagan a la Municipalidad de la jurisdicción, a fin de recibir el mantenimiento de un servicio público. Los servicios que otorgan las municipalidades son:

• Servicio de limpieza pública y relleno sanitario, servicio de mantenimiento de parques y jardines y el servicio de serenazgo.
• Los arbitrios quedarán a cargo del propietario a partir del siguiente mes, luego de efectuada la compra.
• Las tasas ó importes por pagar, se establecen de acuerdo a Ley de Tributación Municipal, teniendo en cuenta costos que serán distribuídos entre los contribuyentes, habiendo considerado ubicación, área, uso, valor de autoavalúo, etc. de las propiedades.

Otros conceptos y/o Gastos varios:

• Gastos de valoración del predio.- Para tener la seguridad de que está bien establecido el valor que debe pagar por la compra de un bien (inmueble) se podría proceder a contratar un tasador que es el profesional especialista en la determinación del precio, quien aplicará diferentes elementos: tipo de inmueble, área, antigüedad, etc.
• Gastos notariales.- Es el importe que se debe pagar a la notaría por la elaboración de la minuta de compra-venta y su posterior elevación a Escritura Pública, mediante la cual otorga fé del cambio de propietario y respectivo pago del valor del bien inmueble; los honorarios básicamente se establecen de acuerdo al valor de la propiedad y a la zona a la cual corresponde el bien inmueble, también podrían considerar números de páginas del contrato, tipo de propiedad, etc.
• Gastos registrales.- Es el importe ó derechos que se debe cancelar en la oficinas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP” por los trámites de INSCRIPCION de la Escritura Pública es sus registros, convirtiéndolo como su nombre menciona en “documento público” por lo cual queda la constancia de dicho registro, en cuanto a brindar información referente al propietario actual, debidamente inscrito.